Baulasten ermöglichen Bauwilligen die Bebaubarkeit von Grundstücken, die ohne diese Baulasten gar nicht oder häufig nur eingeschränkt bebaubar wären. Durch den Eintrag einer Baulast verzichtet eine Grundstückseigentümerin bzw. ein Grundstückseigentümer (meist zugunsten eines Nachbarn) in bestimmtem Umfang auf die Ausübung ihrer bzw. seiner Befugnisse.
Die Baulasten werden durch schriftliche Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde übernommen und stellen keine privatrechtliche Vereinbarung dar. Die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt oder von einer Vermessungsstelle oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder vor ihr anerkannt werden. Die öffentliche Beglaubigung kann auch von den Gemeinden übernommen werden.
Wirksam werden die Baulasten unbeschadet Rechte Dritter mit der Eintragung in das Baulastverzeichnis. Baulasten bleiben auch bei der Veräußerung des Grundstücks bestehen, wirken also auch gegenüber Rechtsnachfolgerinnen und Rechtsnachfolgern.
Die häufigsten Baulastenarten nach der Niedersächsischen Bauordnung sind:
- Vereinigung von Grundstücken zu einem Grundstück. Schaffung der baurechtlichen Voraussetzungen zur Bebaubarkeit von Grundstücken durch Vereinigung mehrerer Grundstücke im Sinne der GBO zu einem Baugrundstück, z. B. Überbauung von Grundstücksgrenzen (§ 2 Abs. 12 NBauO).
- Öffentlich-rechtliche Sicherung der Zuwegung/Zufahrt über private Grundstücke zu einer öffentlichen Verkehrsfläche (§ 4 Absatz 2 NBauO).
- Sicherung notwendiger Grenzabstände auf einem Baugrundstück durch Hinzurechnung weiterer Grundstücksflächen sowohl auf öffentlichen Straßen als auch auf privaten Nachbargrundstücken (§ 6 Absatz 2 NBauO).
- Sicherung notwendiger Einstellplätze auf einem anderen Grundstück, wenn auf dem Baugrundstück selbst keine Flächen zur Verfügung stehen (§ 47 NBauO).
- Sicherung der Grenzbebauung auf zwei Baugrundstücken durch eine Anbaubaulast, mit der die beteiligten Eigentümer sich verpflichten, entsprechend der Bauzeichnungen aneinander zu bauen, z. B. Doppelhaushälften (§ 5 Absatz 5 NBauO).
- Sicherung der Ver- und Entsorgungsleitungen über private Grundstücke zu den öffentlichen Verkehrsflächen, in denen die Leitungen liegen (§ 41 NBauO).
Zuständigkeiten:
Für Ihr Anliegen gibt es je nach Ort unterschiedliche Zuständigkeiten:
- für Baulasterklärungen im Gebiet der Stadt Verden (Aller): Stadt Verden (Aller)
- für Baulasterklärungen im übrigen Kreisgebiet: Landkreis Verden
Baulasten für eine Baugenehmigung
Bei notwendigen Baulasten für ein beantragtes Bauvorhaben ist es ausreichend, wenn Sie die Baulastanforderung im laufenden Genehmigungsverfahren abwarten. Ein Antrag auf Baulasteintragung brauchen Sie daher nicht gemeinsam mit dem Bauantrag stellen. Die Anforderung der Baulasten erfolgt in der Regel am Ende des Verfahrens, wenn abzusehen ist, dass die Baugenehmigung nach Eintragung der Baulasten erteilt werden kann. Erfahrungsgemäß führt eine Vorlage von Baulasterklärungen ohne Anforderung nicht zur Beschleunigung des Baugenehmigungsverfahrens, sondern eher dazu, dass diese neu erklärt werden müssen und damit zusätzliche Kosten entstehen.
Baulasten im Anzeigeverfahren (§ 62 NBauO)
Anders verhält es sich bei den notwendigen Baulasten zu Anzeigeverfahren nach § 62 Niedersächsische Bauordnung. Da zum Zeitpunkt der Anzeige das Baurecht eingehalten werden muss, ist es erforderlich, dass vorher ein Antrag auf Baulasteintragung gestellt wird. Für die weitere Prüfung werden hierzu die entsprechenden Bauzeichnungen zur Bauanzeige benötigt. Mit der Prüfung erfolgt dann die Feststellung, ob und welche Baulast/en notwendig sind. Im Anschluss wird der Antragsteller hierüber unterrichtet und die Baulast kann erklärt werden.
Löschung von Baulasten
Die Baulast kann durch schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde gelöscht werden, wenn ein öffentliches und privates Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Der Verzicht ist zu erklären, wenn die Voraussetzungen vorliegen und der Eigentümer eines begünstigten oder belasteten Grundstückes die Löschung beantragt. Haben die begünstigten Eigentümer die Löschung nicht mit beantragt, so müssen diese vor der Löschung angehört werden. Von der Löschung werden sowohl die begünstigten wie auch die belasteten Eigentümer unterrichtet.
Baulastverzeichnis
Das Baulastverzeichnis wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführt. In das Baulastverzeichnis können auch andere baurechtliche Verpflichtungen der Grundstückseigentümerin oder des Grundstückseigentümers zu einem ihr oder sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen sowie Bedingungen, Befristungen und Widerrufsvorbehalte eingetragen werden.
Gebühren:
Die Gebühren für Eintragung und Löschung von Baulasten richten sich nach der Verordnung über die Gebühren und Auslagen für Amtshandlungen der Bauaufsicht (BauGO).
Gebührenrahmen:
- Eintragung einer Baulast: 90,00 - 2.470,00 EUR
- Löschung einer Baulast: 90,00 - 830,00 EUR
